​捂地13年，南宁“东葛路”又冒出一个袖珍盘

捂地13年，南宁“东葛路”又冒出一个袖珍盘

最近，我们后台又有粉丝发来一张楼盘广告，楼盘名叫豪景中环国际花园，广告上写着“东葛路”、“9988元/㎡起”几个醒目的字体。小鹿的第一反应是，东葛路啥时候都跌破“1字头”了？再看这个楼盘名字，以前几乎从没听过。

▲“东葛路”上竟有楼盘打出9字头价格的广告。

现在南宁东葛路老城区还有新盘出来？带着这个疑问，小鹿立刻动身前往项目现场。好家伙！这楼盘的位置竟然是在清厢快速路边上，清厢快环设计的是一条城市快速路，上面行驶的车辆时速普遍达80km/小时，车速很快。这跟小鹿印象中东葛路的概念可差远了！

▲南宁清厢快速路上行驶的车辆速度很快。

就项目的位置来说，对开车的人群很不方便。清厢快速路并没有开口能够直达辅路，第一次来的话，必须开很长一段距离掉头。当然了，价格摆在那了，绕点远路算啥。

▲项目的位置对开车的人群并不友好。

项目的售楼部看样子是近期才开放，显得比较新，但不够吸引人。

▲有一说一，这个售楼部倒有三产房内味了。

捂地13年的传奇经历

清厢快速路旁啥时候冒出一个这样的楼盘，查阅了资料后，小鹿才知道，好家伙，这块地竟然是2009年的时候拍下来的。

2009年南宁市第22期国有土地招拍挂GC2009-56地块，总面积20.16亩，容积率4.5，起拍价171万/亩，总价3447万，起拍楼面价570元/㎡。

▲该项目地块是在2009年拍卖的。

当年的土地拍卖是在南宁明园新都酒店进行的。该地块最终被广西豪景地产以单价675万/亩，总价1.36亿，楼面价2250元/㎡。溢价率高达294%。

▲豪景公司在2009年花了近3倍的价格买下了这块地。

2009年在这个区域楼面价冲到2200+/㎡算是一个挺离谱的价格了，那时候，东葛路附近的房价也就5~6字头，这一片区在当年还不属于“东葛路”的范围。

▲豪景公司高价获取的袖珍地块。

当年还没有修清厢快速路，地块周边的道路环境很差，又被城中村包围。别说开发建楼了，就是施工车辆怎么进出都成问题。

为何这块地能捂13年这么长时间？显然是由于清厢快速路的修建，直接把项目的进出通道给封了。项目没有道路可以施工，也就只能放在那里，等待清厢快速路修完。

清厢快速路这一修，十多年就这么过去了。

硬伤较多，没有好产品

即使把地块放到了今天，项目周边的道路通达性也是一个问题。就像小鹿前面所说，这个位置：对于有车业主，很不方便；对于没车业主，很不安全。

▲除了大路以外，只剩下长堽村的村道出行。

该楼盘周边都是城中村的环境，实在不是太好。

▲村民自建房环绕项目周边。

小区的产品设计是照搬10年前的老设计方案，由1栋是住宅式公寓，4栋住宅楼组成。

▲本身是2块地，整个小区也被分割成两部分。

由于当年南宁执行“7090”政策，小户型刚需产品占绝大多数、豪景中环国际花园的户型基本以小户型产品为主。项目现在最小户型是68㎡，最大的户型是109㎡，这是非常紧凑，刚需的户型。

再加上如今报建新规出台，赠送面积被砍，可以看到，项目的赠送面积很少，大部分是以阳台名义做出的“半赠送”。现在的半赠送面积，看似赠送面积多了，但那得买得多才能送得多。当然，开发商可以降价嘛！

▲这样的小户型产品，实际购房成本是增加了的。

这样的小户型产品，除非是学区房，否则功能性是真不强。毕竟东葛路片区内的居民，大多都已经到了改善居住的年龄，这时再买小户型的动力不大。

项目一再宣称自己是园湖路小学学区房。依据是项目周边的汇贤居、龙光·玖珑华府、岭南家园这些小区都能划进园湖路小学，自己应该也能划入。

然而，划学区这个事嘛，懂的都懂，距离远近不是最重要的，重要的是得给gov充值！

小鹿查找了周边教育配套，最近的小学是长堽小学，划进这个学区也是有可能的。

▲项目到底能不能读园湖路小学本部，这里是要打问号的。

项目错过了最佳销售时机

只要价格便宜，小鹿相信项目还是不愁卖的。毕竟项目所处的位置是南宁主城区内的核心板块。当然，对周边环境很挑剔，有要求的老铁可以自动跳过这个项目了。

▲只要价格够平，还是不缺客户的。

可以肯定的是，项目已经错过了最佳的销售时机。现在南宁的楼市并不像2~3年前那样火爆。当时，同样产品的龙光·玖珑华府可以卖到1.6~1.8万/㎡。而现在的豪景中环国际花园却只能卖1万出头。

房价是越卖越低了。但是项目的开发商豪景房地产公司，硬生生地扛了13年，扛下来的结果却是，价值越捂越低，这就比较尴尬。

现在自己来开发，房价还不上1万+/㎡，早知今日，当时就应该趁着市场高点，把地卖给大牌房企，还更省心省事。

再加上，项目为小地产公司开发，能不能按时交房这个还真不好说。

写在最后

自从民营房企不拿地以后，现在的楼市变得越来越单调乏味了，只剩那些地块面积非常小的袖珍盘面市。

未来，这样的情况可能会越来越多。20~50亩，可能还真是未来开发商拿地的方向。